Investing.com - ABD'de, başta ofis sektörü olmak üzere ticari gayrimenkullere olan talep önemli ölçüde yavaşlıyor ve bu nedenle boşluk oranları hızla yükseliyor. Çalışanlar ve işverenler COVID krizinden, pahalı ofis alanlarından vazgeçildiğinde ve işler evden çalışıldığında işlerin çökmeyeceği sonucunu çıkardılar.
Ancak talebin düştüğü yerde, sadece kiralar düşmekle kalmıyor, aynı zamanda mülk değerleri de düşüyor. Bu hem mal sahipleri, hem de bankalar için bir sorun, çünkü binaların çoğu Fed'in düşük faiz dönemi sırasında inşa edildi ve o zamanki yüksek emlak değeri teminat olarak bölgesel bankalara gösterildi.
Şimdi bu teminat mevduatları sürekli azalırken, çok daha yüksek faiz oranlarıyla takip finansmanı ufukta görünüyor. Bankaların bilançolarını da istikrarsız bir konuma sokacak bir iflas dalgası yaklaşıyor.
Avrupa'da insanlar bunun tamamen bir Amerikan sorunu olduğuna inanmak istiyor. Ne de olsa geçen kışı durgunluk, elektrik kesintileri ve kitlesel ayaklanmalar olmadan atlattılar. Ancak çoğu zaman olduğu gibi, görünüş aldatıcıdır, çünkü Avrupa emlak piyasası sadece uçuruma doğru gitmekle kalmıyor, çoktan serbest düşüşe geçmiş durumda.
İsveç'in en büyük ticari mülk sahiplerinden biri olan (ST:SBB) için karanlık bir hafta oldu. S&P Global Ratings'in şirketin tahvillerini "çöp" seviyesine indirmesinin ardından hisse fiyatı son beş gün içinde yüzde 40'tan fazla düştü. 2021'in sonunda 17 milyar dolar piyasa değerine sahip olan gayrimenkul şirketinin değeri şu anda sadece 1,5 milyar dolar.
Notun düşürülmesi otomatik olarak, 8,1 milyar dolarlık borcun finansman maliyetlerinin artmaya devam edeceği ve borsada işlem gören şirketin varlığını sürdürmesinin riske gireceği anlamına geliyor.
Ve SBB bu sorunda yalnız değil. Önümüzdeki 5 yıl içerisinde İsveçli emlak şirketleri 40.8 milyar dolarlık tahvilin vadesini doldurmak zorunda kalacak. Bunların %25'inin vadesi bu yıl dolacak.
Daha sıkı banka kredi koşulları ve daha yüksek faiz oranları nedeniyle talep hızla düştüğü için İsveç'te konut emlak fiyatları şimdiden %15 oranında düşmüş durumda. Kendilerini zor durumda bulan ve satmak zorunda olanlar bunu ancak önemli indirimlerle yapabiliyorlar.
Yüksek faiz oranlarını kabul edecek alıcı ve kredi vermeye istekli banka yok.
Ve bir kez daha, İsveç'in iç pazarla fazla bir ilgisi olmadığını düşünmek gibi bir hataya düşülebilir. Ancak STOXX Europe 600 Real Estate Price net bir şekilde, Avrupa emlak piyasasındaki düşüş eğiliminin tüm boyutlarını gösteriyor. Endeks Ağustos 2021'deki zirvesinden bu yana %45 değer kaybetti, bu da 140 milyar euroya denk geliyor.
Citi analisti Aaron Guy, düşen fiyatlar nedeniyle mevcut gayrimenkul kredileri için 178 milyar euro tutarında öz sermaye şeklinde yeni teminata ihtiyaç duyulacağını düşünüyor. Kredi verenlerin risklerini dengeleyebilmelerinin tek yolu bu. Sorun şu ki, piyasa değeri açısından ölçülen değer sadece 144 milyar euro.
Ne bankalar, ne de tahvil piyasaları, ucuz para dönemlerinde spekülatif bir balon oluşturan zor durumdaki sektöre sermaye sağlamayacaktır. Bu da kaçınılmaz olarak fiyatların daha da düşmesine yol açacaktır.
Guy, Batı Avrupa için ticari emlak fiyatlarının kısa vadede aşağı yönlü potansiyelini %40 olarak belirtiyor.
Tüm bunlar halihazırda içler acısı görünse de, çok daha kötüye gidebilir. Piyasa, enflasyonun tahmin edildiği gibi düşmesi halinde merkez bankalarının parasal koşulları yeniden gevşetmenin eşiğinde olduğunu düşünüyor. Yalnızca bu durum talebi körükleyecek ve fiyatların yükselmesine neden olacaktır.
Peki ya bu gerçekleşmezse, enflasyon yüksek kalırsa, faizler hızla düşmezse, balonlar patlarsa ve ekonomi kitlesel işsizlikle sonuçlanan bir durgunluğa girerse?