Ortak çalışma alanı devi WeWork'ün mali sıkıntıları, küresel ofis piyasasının geleceğine ilişkin endişeleri artırırken, artan boş pozisyonlar önümüzdeki yıl büyük ipotekleri yeniden finanse etmeyi planlayan yatırımcılar için şimdiden endişe yaratıyor. Çarşamba günü, bir zamanlar 47 milyar dolar değer biçilen New York merkezli çalışma alanı sağlayıcısının önümüzdeki hafta iflas başvurusunda bulunabileceğine dair raporlar ortaya çıktı.
Japon SoftBank (TYO:9984) tarafından desteklenen WeWork, büyük mülkler üzerinde uzun kiralamalar imzalayarak ve alanları daha esnek, daha kısa vadeli anlaşmalarla daha küçük işletmelere kiralayarak ofis pazarını dönüştürmeyi amaçlıyordu. Ancak pandemi, diğer ev sahipleri gibi şirketin de müşterileri ofise dönmeye ikna etmesini zorlaştırdı ve bu da sektöre olan güveni zayıflattı.
Sekiz sektör yöneticisi, yatırımcı, kredi veren ve analiste göre, küresel ofis boşluklarının artması ve New York ve Londra gibi büyük şehirlerdeki kira beklentilerini olumsuz etkilemesi bekleniyor. Önemli miktarda borç almış olan bazı emlak yatırımcıları, artan borç maliyetlerini karşılamak için yeterli kira geliri elde etmekte zorlanabilir.
Moody's (NYSE:MCO) Analytics Ticari Gayrimenkul Sektörü Uygulama Lideri Jeffrey Havsy, "Herhangi bir kiracının kaybı, özellikle de ofis kiralamalarının nispeten yavaş olduğu bir dönemde, ofis binası nakit akışları ve değerleri üzerinde olumsuz bir etki yaratacaktır" dedi. Bu durumun piyasadaki olumsuz havaya katkıda bulunacağını ve özellikle önümüzdeki 12-18 ay içinde yeniden finanse edilmesi gereken binalar için finansmanı daha zor hale getireceğini de sözlerine ekledi.
WeWork sözcüsü, şirketin "yüksek maliyetli ve esnek olmayan kira koşullarını" ele almak için ev sahipleriyle görüşmelerde bulunduğunu ve konumlarının ve pazarlarının çoğunda varlığını sürdürmek için çaba sarf ettiğini belirtti. Bununla birlikte, gayrimenkul hizmetleri firması Jones Lang LaSalle'in EMEA borç ve yapılandırılmış finansman eş başkanı Ed Daubeney'e göre, 2024 yılında yeniden finanse edilmesi gereken gayrimenkul kredilerinin sayısı ve hacmi belirsizdir, çünkü birçok anlaşma borçlu ve borç veren arasında özel olarak müzakere edilmektedir.
Analistler, küresel ticari gayrimenkul kredisi piyasasının yaklaşık 2 trilyon dolar büyüklüğünde olduğunu ve ABD'de bankalar ile alternatif kreditörler arasında kabaca 50:50, Avrupa'da ise 85:15 oranında bir dağılım olduğunu tahmin ediyor. Birçok uzman, 2024 yılında gayrimenkul yatırımcıları ve kredi verenler için bir hesaplaşma yılı olacağını öngörüyor; çünkü bugün yeniden değerlendiğinde temel kredi koşullarını ihlal edecek varlıkları görmezden gelenler için zaman daralıyor.
Savills'in Eylül ayında yayınladığı bir rapora göre, konut, ticari ve tarım arazileri de dahil olmak üzere tüm küresel gayrimenkullerin değeri 2022 yılında, 2021 yılına kıyasla %2,8 düşüşle 379,7 trilyon dolar oldu. Gayrimenkul kredilerinin yeniden finanse edilmesi süreci, varlık değerlerindeki değişiklikleri izlemek için gerekli olan işlemlerdeki önemli düşüş nedeniyle karmaşık hale geldi. MSCI'nın Avrupa için Sermaye Eğilimleri raporu, üçüncü çeyrek hacimlerinin 2022 seviyelerine göre %57 azaldığını gösterdi - 2010'dan bu yana en düşük seviye.
Jefferies'in Eylül ayında yayınladığı bir nota göre WeWork, Londra'nın merkezinde yıllık toplam kirası 192 milyon pound (234 milyon dolar) olan 3,25 milyon metrekarelik bir alanı kontrol ediyor. WeWork'ün ABD'deki en büyük pazarları, sırasıyla 49 ve 42 mekanı işlettiği New York ve Kaliforniya. Bazı sektör kaynakları, WeWork'ün en popüler lokasyonlarından bazılarının benzer kira oranlarıyla rakipler tarafından devralınabileceğini ve böylece ev sahipleri için nakit akışı sorunlarının en aza indirilebileceğini öne sürüyor.
Bununla birlikte, Instant Group'un 2023 State of the UK Flex (NASDAQ:FLEX) Market raporuna göre, İngiltere'de esnek çalışma alanlarına olan talep hala pandemi öncesi seviyelerin %11 altında. Kredi verenler, WeWork'ün durumunu uyarıcı bir hikaye olarak görebilir ve potansiyel olarak borçluların kredi-değer oranını düşürmek için mülklerine daha fazla öz sermaye enjekte etmelerini gerektirebilir.
BNP Paribas (EPA:BNPP) (OTC:BNPQY) Real Estate'e göre, Londra'daki ofis boşlukları son 30 yılın en yüksek seviyesine ulaştı ve Londra'nın merkez ofislerindeki ortalama kira süreleri on yıl önceki 11,6 yıldan altı yıla düştü. İngiliz emlak şirketi Helical, kısa vadeli bir lisans düzenlemesiyle ödeyemediği kirayı telafi ettikten sonra, WeWork'e kiralanan Londra'daki bir mülkteki alan için "sonraki adımlar" üzerinde çalıştığını belirtti.
M&G Real Estate'te gayrimenkul stratejisi başkanı olan Jose Pellicer şu yorumda bulundu: "Küresel olarak gayrimenkul yatırım piyasasında büyük bir dönüm noktasındayız. Son 20 yıldır gayrimenkul getirileri finansman maliyetlerinden daha yüksek. Ancak 2020'lerde gayrimenkul getirisinin çok daha büyük bir yüzdesinin büyümeden gelmesi gerekecek."
Reuters bu makaleye katkıda bulunmuştur.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.