Türkiye'de Olası Bir Emlak Krizinin Sesleri

Çevremde gördüğüm ve medyadan takip ettiğim kadarıyla her yerde bir lüks ev satışı ve yeni yapılan alış veriş merkezleri çılgınlığı var. Durumun şu anda ekonominin kaldıramayacağı kadar vahim olduğunu düşünüyorum. Öncelikle Türkiye'de şu an gördüğümüz gayrimenkul sektörüne yönelimlerin sebeplerini açıklamaya çalışacağım.


1.Gelecek kaygısı:


Türk insanı hiç bir zaman geleceğinden çok ümitli olmamıştır. Hemen herkeste başını sokacak bir ev alma kaygısı bulunmaktadır. Birazcık parası biriken her Türk evladı hemen kısa zamanda başını sokacak bir ev almak ister.


2.Hızlı Para Kazanma İsteği:
İnşaat sektöründe daha inşaat yapılmadan elinizdeki evleri satabilir ve yüksek bir kaldıraçla doğru taktiklerle zengin olabilirsiniz. Bu durum borsada kredi kullanmaya benzer. Zirvedeyken risk alanlar için tehlike yüksektir.


3.Ürün farklılaşması:
Evlerin lüks, akıllı, güvenlikli vs olmasıyla belirli bir katma değer yaratılmaya çalışılmıştır. Katma değer güzel bir kavramdır ancak bu katma değer fiyata fazlasıyla mı yansımıştır değerlendirmek gerekir.


4.Büyük paraların yatırım ihtiyacı:
Büyük parası yada arsası olan kesimler için uzun vadeli yatırımlardan en önemlisi alış veriş merkezi yapmak ve uzun vadeli kazanç sağlamaktır.


5.Devlet imkanlarını kullanarak yapılan rant:


Bugün herkes bilmektedir ki belediyenin içindeki kişiler imar planları ile rahatlıkla oynayabilir yada devletin imkanlarını kendi şahsi çıkarları için kullanabilir. Bu durumu 20 yıldır alt yapı yatırımı yapılmayan yerlere bir anda asfalt ve alt yapı götürülmesi ile gözlemleyebiliriz.


Özet Değerlendirmem:
Saydığım bu sebeplerden sonra olası bir emlak krizinin çok yakında olduğuna dair izlenimlerimi aktarmak istiyorum:


1.Lüks konutta çok yüksek fiyatlar:
Bugün trilyonluk binlerce ev bir anda satılıyor. Ben insanların bu paraları peşin verdiğini düşünmüyorum.


2.Alışveriş merkezleri boşalıyor:
O kadar çok alışveriş merkezi yapıldı ve bu alış veriş merkezlerindeki dükkan kiraları o kadar yüksek ki uzun vadede çoğu alış veriş merkezinde dükkan sahiplerinin bu kiraları ödeyebileceklerinden emin değilim.


3.Bankalar birikim için para bulamıyorlar:


Hiç dikkat ettiniz mi bankalarda artık pek para yok. Çoğunu kredi olarak kullandırmışlar ve TV'lerde sürekli yatırılan paraya yüksek faiz vaadiyle ürünler çıkıyor. Sizce bu tesadüf mü? Japon Ekonomisi ile Benzerlik Japon ekonomisinde 90 lı yıllarda olan kişi başı gelir artışı insanları hisse senedi yatırımına yönlendirmişti. Aynı durum bizde ise emlak yatırımına dönüşüyor. Çok bir fark yok. 90 ların sonunda japon borsaları neredeyse 20 yıldır eski seviyelerine gelemediler.


4.Borcunu ödeyememe durumunda çok fazla insan var:
Şu anda çok ciddi miktarda insanın ekonomide ters bir durumla karşılaşınca bu borçları ödeyememe riski olduğunu düşünüyorum. Bir evin maaliyeti arsa bedeli hariç 100 birimse lüks bir evin 200 birimdir ama o evler 500 birim fiyatına satılıyorsa birileri ciddi anlamda kazıklanıyor ancak durumu farketmiyordur.






Olası Senaryolar:


Senaryo 1:
Çılgınlık daha da büyür ve bankalar dışarıdan aldıkları kredilerle daha çok borçlanır ve daha çok kredi verirler. Bu durumda konjüktürdeki ters bir durumda hem bankalar hem de halk ciddi anlamda para kaybeder. Ani bir devaluasyon sonrasında domino etkisi gibi bankalar batmamak için kredileri geri çağırırken halk da ellerindeki evleri zararına verir.


Senaryo 2:

Bankalar kredi verirken gayrimenkulleri muhafazakar fiyatlar üzerinden değerlendirip kredi verirler. Bu durumda da gayrimenkul piyasası uzun süren bir durgunluk dönemine girerken lüks ev fiyatlarında kısmı bir gerileme olur. İnşaat sektöründeki firmalar darboğaza girer ve piyasadaki bazı büyük oyuncular batar yada ciddi zarar ederler.


Senaryo 3:
Bu işten halk ve bankalar az zarar görür. 5-10 yıl daha hiç bir şey olmaz. Sonrasında 1 nolu senaryodaki kriz çok daha sert bir şekilde gerçekleşir. Şu anda Türkiye'de büyük bir balona doğru giden bir trend gözükmekte.


Olası senaryolardan 3 nolu senaryonun olması en az zarar verecek senaryo gibi gözüküyor. Diğer yandan bu kriz er geç olacak diye düşünüyorum. Çok geç olması krizin şiddetini arttırması açısından daha bile kötü olabilir.