Konut Piyasasi ve Doların Yükselmesi

Bu yazıda Amerika'da konut piyasası ile Türkiye'deki durumu paylaşacağım.Ayrıca son Çin konut verileri ile 2008de yaşanan Amerika'daki mortgage krizini Çin'de ve Türkiye'de yaşayabilir miyiz üzerinde görüşlerimi paylaşacağım.

2010 başında Amerika'daki icra satışları altı milyonu bulmuş idi. Bir evin icra yoluyla satılması o evin çevresinde yaşayan herkesi etkiler. Ev daha düşük bir fiyatla satılacaktır. Son güncellemelere göre Amerika'da 15 yıllık konut kredisi faizleri %2.6 seviyesindedir.Genellikle 10 veya üzeri vadeli konut kredisi kullanıldığı için 30 yıllık faizlerde büyük önem arz etmektedir.Bu oranlara burdan ulaşabilirsiniz.

Bu yazıyı yazdığım anda Amerika'da 5 yıllık faizler %0.77,10 yıllık %1.86, 30 yıllık %3.04 seviyesinde bulunuyor.

Hemen bu rakamlar ile bir analiz yapalım.S&P Case-Shiller raporuna göre Denver'de 140 000$ ortalama ile ev satın alınabilir.Nisan ayına göre fiyatlar %2 civari yükselmiş.
Elimdeki verilerle 23 yıllık ortalamaya göre Denver'de fiyatlar 75 000$ ile 210 000$ arası değer bulmuştur.Yani 75 000$ satın alınan bir ev en fazla 210 000$ u görmüş.Elbette satın alınan bir evin her geçen yıl bir miktar değeri düşer.Burada aynı evden bahis etmiyorum.Menkul kıymetler piyasasında değerlendirmeler önce düz mantık ile yapılır.20 yılda bir gayrimenkul yaklaşık %200 getiri sağlamıştır.
20 yıl vadeli konut kredisi kullanan bir aile 100 000$lık bir konut satın aldığında 145 000$ geri ödeme yapacaktır.

Türkiye'de ise birçok bankanın internet sitesinden yaptığım araştırmaya göre ,10 yıl vadeli ve değeri 100 000 tl kredi için geri ödeme 155 000 tldir.
Konut kredisi içinşartları biraz araştırdım.Konut kredisi kullanmayacağım içinde daha fazla araştırmaya girmedim.100 000tl'lik bir konut için banka 75000tl kredi veriyormuş.Geriye kalan 25000tl vatandaş bir başka bankadan kredi çekerek alabilir.Buda düz mantık tabii ki.
Amerika'da 2006 yılında 200 000$ ortalamaya sahip bir konut 2009da 110 000$ kadar gerilemiş idi.Elbette konut piyasasinda fiyatların düşmesi krizleri çağrıştırır.
Amerika'da halen devam ediyor.Türkiye'de de ben bunu görüyorum.Bir kuruş yatırımı olmayan biri bile kredi çekerek ev sahibi oluyor.Yazılı ve basılı basında birçok konut reklamı görüyoruz.Bizimde evimiz olsun diyenlerin sayısı her geçen gün artığına inanıyorum.Bu artış aynı zamanda konut fiyatlarını yükseltiyor.

TCMB'nin bir raporunda 2002-2012 arası konut fiyatları %6 civarı artış göstermiş.Son rapora göre %12.2likfiyatlarda artış olduğu belirtilmiş.Istanbul %5.9 ,Ankara %5,İzmir %3 civari artış gösterdiği rapor edilmiş.Ne kadar doğru bu rakamlar bilmiyorum.TCMB'nin yayınladığı rapora göre yorumlayacağım.

Konut fiyatlarında artış,kredi faiz oranlarının düşmesi ile 2013 içinde dahada artığını tahmin ediyorum.Elimde kullanacağım bir veri olmadığı için burda görüşlerime yer vereceğim.Geçmiş yıllarda Japon Yeni,İsviçre Frangı,Amerikan Doları ile konut için kredi kullananların sayısının bir hayli fazla olduğunu gelen mailler ile görmüş idim.

İlerleyen günlerde Dolar/Türk Lirasının yüksek olması birçok şirkete büyük zarar vereceği için Merkez Bankası faizleri yükseltmek zorunda kalacaktır.Kurun gerilemesi için birçok defa müdahele yapıldı.Fakat kur halen güçlü duruyor.Kurun gerilemesi şirketleri rahatlayacaktır.Yıl içinde özel sektörün 200 milyar $ ödemesi var.Yıl başında 1.75den mal alan işletmelerin ilk ödeme tarihlerinin eylül 1 olduğunu varsayalım.1 ocakta dolar/Türk lirası 1.75de idi.Ocak ayında Eylül ayında ilk taksidi ödemek üzere 100 000$ ödemesi olan bir işletme sadece kurun 1.93de olmasından dolayı 18 000 tl zarar elde etmiştir.Türkiye gelişmekte olan bir ülke olduğu için kar marjının %20 olduğunu varsayıyorum.Bu varsayım işin ne kadar ciddi olduğunu gösterecek.%20 kar marjı olmasa bile.
Bugün elimizde bulunan malı satmış olsa bu işletmenin eline 175 000*0,2+175 000=210 000 tl geçecektir.Oysaki kur 175i bırakın 1.74de olsa çok büyük kar elde etmiş olacak idi.

Kur 1.93de olduğu için bu işletme bana göre zarar etmiştir.
Özel sektörün döviz cinsi borcu ,kredileri hareketlendirecektir.Piyasada her ne kadarda konuşulmasa bile batık kredi oranı bir hayli fazladır.Özel sektör ,işletmenin devam etmesi için nakit akışını sağlamak ,bir süre daha bekleyelim kur düşerse işimize devam ederiz diyerek kredi aramak için yollara düşecektir.Eğer işletmenin elinde gayrimenkul var ise hemen satışı gerçekleştirecektir.Hisse senedi,tahvil,bono yatırımı olanlar bu yatırımı nakide çevirerek işlerine devam etmek isteyecektir.

Birçok işletmenin portföyünde gayrimenkul ağırlıklı olması gayrimenkul fiyatlarını bir anda %10 düşürebilir.Krizde her zaman nakit büyük kazançtır.

Gayrimenkul fiyatlarının düşmesi ,kredi ile ev alanları tedirgin edecektir.Çünkü gelecek bir sonraki adım işsizliktir.Çünkü işletmeler devam etmesi için işçi çıkarmak zorunda kalacaktır.İşte bu çıkan işsizlerin evleri ,ödeme yapılmadığı için icra birgün kapıyı çalacaktır.Memur olan kişiler içinde durum aynıdır.Ortalama bir ailenin kazancı 5000 tl olsun.Kullanılan kredi ödemesi en az 1300 tldir.Geriye kalan 3700 tlnin standart ödemelerde dahil edildiğinde kalan rakam en fazla 1000 tl olacaktır.

Memur nasıl ödeme gücünü kaybeder.Türkiye'de kredi çekip ödeme gücünü kaybetmeyen kaç memur vardır ki?TUIK bu konuda araştırma yaparsa iyi olur.

İcralık olan bir evin hemen yanındaki evin fiyatı %20 düşecektir.
Gelinen noktada düşük kur için faizler yükseldi,gayrimenkul fiyatları düştü,sorunlu kredi oranı aşırı yükselmiş oldu.Peki bunlara ne sebep olduda bu kadar kötümser bir tablo ortaya çıkmaya başladı?
Öncelikle bu devletin oluşturmuş olduğu bir sorun değildir.Burada hatalı olan vatandaşlardır.Hergün hemen kredi kullan,kredin hazır içerikli bankalardan mail geliyor.İhtiyacı olanda olmayanda kredi kullandı.Krediyi ödemek için kredi kartları kullanıldı.Bankalar ek hesap adı altında yasal tefecilik yaptı.

TCMB faizleri o kadar düşürdü ki ,Türk halkı krediyi ''bedava para'' olarak algıladı.Burada suç ne TCMB'Nin ne bankaların nede devletindir.Suç kredi kullanan vatandaşındır.İhtiyaç olmadan kredi kullanan vatandaş lüks yaşamaya başladı.Lüks yaşam yeni borçlar ortaya çıkardı.Bugün 15 yaşındaki çocuğun cebinde 1000tl'Lik telefon olması normal midir?İş adamları bu kadar harcama yapmaz iken aylık 2-3bin tl geliri olan vatandaş aylık 4-5 bin kredi,kredi kartı,ek hesap ödüyor.
TMCB'nin yayınlamış olduğu finansal kurumlar hariçi işletmelerin kısa vadeli döviz açığı 21 milyar seviyesindedir.Raporun detaylarını TCMB web sitesinden ulaşabilirsiniz.

Hem işletmelerin döviz borcu hemde kişilerin büyük kredi oranı TCMB için büyük risk teşkil etmektedir.Yüksek döviz borcu olan işletmer yüksek kur üzerinden ödeme yapacaklardır.Kurun bir anda 1.75 seviyesine düşme ihtimali olmadığı için kademeli düşmesi içinde faizleri yükseltecektir.Kredi faiz oranlarının yükselmesi kişileri ve işletmeleri bir borç batağına sokacaktır.Sorunlu krediler artacaktır.

Sonuç olarak Çin'de yapılan araştırmaya göre 100 şehirde konut fiyatları %1 civari yükselmiştir.Haziran 2012'den beridir artan konut fiyatları ve Yuan'ın değerleniyor olması 2005 Amerika'sını hatırlattı.2005 Amerika'sı nasıl idi burda şu an anlatmayacağım.Fakat gördüğüm tabloda Çin ,Henry Kissenger'in 2011de dediği gibi Çin'de kazanç sorunu iç karışıklığa neden olabilir tablosunu ortaya çıkartmaya başlamış görünüyor. Hafta içinde Avustralya MB (RBA) faizleri indirdi.2008de yaşanan krizden tüm dünya faizleri indirmeye başlamış idi.Çin'de yaşanan ekonomik sorunlar aslında piyasa ile paylaşılmıyor.Çin'den gelecek kötü senaryolar ,Türkiye'yi nasıl etkiler üzerine görüşümü ilerleyen günlerde paylaşmak düşüncesiyle...