TÜİK bugün konut satış rakamlarını açıkladı. Pandemi sonrası dünyada artan konut talebi yurt içinde de aynı şekilde arttı. Ancak 2021’in son çeyreğinde dövizde yaşanan yükseliş ve enflasyonun %30’lara çıkmasıyla konut talebi hız kazandı.
2022’nin ilk yarısında düzenli yükseliş gösteren konut satışları ikinci yarıda düşüşe geçti ve Ekim ayında satışlar geçen yıla göre %25 geriledi.
Konut satışları neden azalıyor?
Konut satışlarını yükselten iki ana sebep belli, biri pandemi sonrası artan küresel talep, ikincisi yurt içinde enflasyon ve kur etkisi. Ne oldu da hızla artan konut satışları son 4 ayda düşmeye başladı? Bunun en önemli sebepleri: Gelirdeki erime, fiyatların yüksek olması ve kredilerin zorlaşması.
Türkiye’de konut alımının büyük oranı ipotekli oluyor. Yani kredi ile alınıyor, ancak Ekim ayında ipotekli satışlar %52,7 oranında azaldı. Bankalarda konut kredi faizleri çok yüksek değil, ancak bankalar kredi vermiyor veren de meblağı düşük tutuyor. İşte finansmana erişim sıkıntısı bu oluyor. Bu ifadeyi daha çok sanayi sektöründe duyuyoruz ama aslında bu yurt içi piyasadaki en büyük sorun durumuna geldi. Sektör temsilcileri defalarca şikâyette bulundular, ancak yetkililer böyle bir sorun olmadığını söylerken arka kapıdan da bankalara baskı yapıyorlar kredi vermeleri için. Bankalar oldukça seçici davranıyor ve mümkün oldukça da kullandırmak istemiyor.
Konut satışlarını azaltan sebeplerden biri de elbette ki gelir kaybı. Enflasyon karşısında özellikle sabit gelirlinin büyük bir kaybı var ve konut sektörünün en çok hitap ettiği orta sınıftaki daralma haliyle satışları da azaltıyor.
Ülkemizde yaşanan konut sorunu İngiltere ve ABD gibi büyük ekonomilerde de benzer durum gösteriyor. Elbette oranlar aynı değil. Yani Türkiye’de konut fiyatları bir yılda %189 artarken ABD’de %11, İngiltere’de ise %13 artış gösterdi.
ABD’de konut fiyatları bu yılın en yüksek artışını Mart’ta yaşadı. Fiyatlarda yıllık %19,3 oranında rekor artış oldu. Ekim’de ise oran %11,9’a düştü.
İngiltere’de en yüksek oran %13 olurken bu oran tek haneye geriledi.
Türkiye’ye dönecek olursa yurt içinde konut satışlarında azalma olmasına karşın fiyatlarda hissedilir bir gerileme olmadı. Dövizin yeniden zirve seviyelerde olması ise maliyetlerin artmaya ve bunun da fiyatlara yansımaya devam edeceğini gösteriyor. Önemli bir sebep de konut sektörünün politika faizlerindeki düşüşü fiyatlarına yansıtmaları. Yani konut faizlerinde belirgin bir düşüş olmasa da politika faizindeki düşüş direkt fiyatlara artış olarak yansıyor.
ABD ve İngiltere’de ise bu konuda aksi bir yansıma var. ABD’de mortgage kredi başvurularında 7 hafta üst üste azalma yaşandı, çünkü faizler %7 üzerine çıkarak 22 yılın en yüksek seviyesine ulaştı.
Dünya konut piyasasında son aylarda yaşanan düşüşün devam etmesi bekleniyor, ancak kiralardaki artışın sürmesi ülkelerdeki enflasyonda da önemli bir pay alıyor. Bugün açıklanan İngiltere enflasyonu %11,1 ile zirve yaptı ve konut kiralarının yıllık enflasyon içindeki payı %17’ye çıktı. Enerji ve gıdadan sonraki sırayı barınma alıyor. ABD’de de son ayda kira fiyatları enflasyona yansımaya devam etti, ama ulaştırma tarafındaki düşüş yükselişi dengeledi.
Kur riskine dikkat
Yurt içinde de konut satışlarının gelecek aylarda düşmeye devam etmesi bekleniyor. Ancak konut fiyatlarındaki artışın ise süreceğini düşünüyorum. Bu noktada en önemli gerekçe olarak enflasyon ve kur etkisini görüyorum. Baz etkisiyle oranda gerileme olsa da gerek ücretlerdeki artış gerekse üretici ve tarım maliyetlerindeki artışın fiyatlara yansımaya devam etmesi çok mümkün. Bu da enflasyondaki geçici oransal gerilemenin yeniden yükselmeye devam edeceği anlamına geliyor. Kur tarafında da aylardır sabitlenmiş bir durum söz konusu. Ne enflasyon ne faiz ne parite ne küresel veriler… Koşullar ne olursa olsun yatay ve belli seviyelerde seyreden kurun maliyeti elbette bir yerde kendini gösterecektir ve baskılamanın ardından gelecek bir atak yeniden hem enflasyonu hem konut piyasasını yükseltebilir.