Yatırımcılar, bazılarına göre ABD borsası için yeni bir boğa piyasasını kutluyor, ancak ticari gayrimenkul hisseleri için parti hâlâ hassas bir zeminde.
Geçen yıl tüm dünyada risk varlıklarını vuran ayı piyasası, Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares'e (NYSE:VNQ) dayalı olarak ticari gayrimenkul hisseleri için henüz sona ermedi.
Fonun ofis binaları, oteller ve diğer mülklere sahip şirketlerin gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) portföyü, dünkü kapanışa (12 Haziran) kadar güçlü bir aşağı yönlü eğilim içinde kaldı.
Artan faiz oranları ve evden çalışanların sayısındaki artış, ticari gayrimenkul sektörü için daha güçlü karşı rüzgarlar yaratıyor. Goldman Sachs CEO'su David Solomon, Pazartesi günü CNBC'ye verdiği bir röportajda şunları söyledi:
"Gayrimenkul piyasasının ve özellikle de ticari gayrimenkulün baskı altına girdiğine şüphe yok."
Ofis doluluk oranları pandeminin en düşük seviyelerinden toparlansa da bu toparlanma kısıtlı oldu. Bir işyeri veri firması olan Kastle Systems, ABD'deki büyük şehirlerde ofis doluluk oranlarının pandemi öncesi döneme kıyasla hâlâ kabaca yarı yarıya düşük olduğunu bildiriyor.
Moody's Analytics'in baş ekonomisti Mark Zandi'ye göre:
"Ofis ve konut sahipleri, insanlar ofise gitmediği ve alışveriş yapmadığı için kira geliri elde etmekte zorlanıyorsa, bu kredileri zamanında geri ödeyememe olasılıklarını artırır. Bu da bu kredilerde kayıpların artmaya başlayacağı anlamına geliyor. Bankacılık ve finans sistemi halihazırda pek çok başka sorunla boğuştuğu için ... daha fazla bankacılık iflası yaşanacak."
Dünyanın en büyük şirketlerinden gelen ofis talebi beklentilerine göre, yakın vadede normale dönüş pek olası görünmüyor. İngiltere'de bir emlak şirketi olan Frank Knight tarafından yakın zamanda yapılan bir anket, 50.000 veya daha fazla çalışanı olan firmaların yaklaşık yarısının ofis alanlarını azaltmayı planladığını ortaya koyuyor.
Ticari mülk sahipleri için bir risk, yarı boş ofislerin temerrüt riskini artırmasıdır. Bu alanda stresin arttığına dair işaretler artıyor. Bir finansal veri firması olan Trepp'in raporuna göre, ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler (CMBS) - ticari mülkler üzerindeki ipoteklerle desteklenen sabit gelirli yatırım ürünleri - için temerrüt oranı Mayıs ayında 53 baz puan artarak %3,62'ye yükseldi. Bu, Mart 2022'den bu yana görülen en yüksek seviye.
Ticari gayrimenkuller elbette ortadan kalkmıyor. Ancak sektör salgın sonrası bir dünyaya uyum sağlıyor ve bu uyumun önünde uzun bir yol var. Ticari GYO'lar bir noktada dibe vuracak ve cazip beklenen getiriler sunacak, ancak VNQ ve bu sektörü hedefleyen diğer fonlardaki aşağı yönlü eğilim, dip avına çıkmak için çok erken olduğunu gösteriyor.
Bu sadece VNQ'nun teknik profilinden gelen bir mesaj değil, aynı zamanda yakın zamanda GYO'lar için 2023 görünümünü "nötr "den "kötüleşiyor"a indiren Fitch'e göre temel görünümü de özetliyor.