Konut Piyasasında Sular Durulmuyor: Fiyatlarda Yükseliş Devam Edebilir

KONUT PİYASASINDA SULAR DURULMUYOR. KONUT VE KİRA FİYAT ARTIŞI SÜRECEKTİR.

Konut piyasasında sular durulmuyor. Konut ve kira fiyatları her geçen gün yükselmeye devam ediyor. Bu yükselişin devamını beklediğimizi de diğer yazılarımızda ifade etmiştik. Peki fiyatlar neden durmuyor da her geçen gün daha yükselen fiyatlara şahit oluyoruz?

Konut fiyatlarındaki yükselişin ana nedenlerini belli başlıklar altında sıralamak mümkün;

1- Konut piyasasının diğer finansal araçlarına göre düşük kalması          
2-Faizlerdeki düşüşün gayrimenkul sektörüne olumlu yansıması ve talep artışı
3- Maliyet artışları ve kurdaki yükseliş konut fiyatlarını artırması
4- Yabancılara yapılan konut satışının fiyatlar üzerindeki dolaylı etkisi….

Türkiye’yi incelemeden önce dünyada da fiyatlarda yükseliş eğilimi yaşanıyor mu ona bakalım. Evet dünyada da konut ve kira fiyatlarının yükseldiğine şahit oluyoruz. Ancak Türkiye’deki kadar yükseliş hiçbir yerde yok.. Dünyanın sayılı gayrimenkul danışmanlık firmalarından biri olan Knight Frank 2021 yılı 4. Çeyrek raporunda konut fiyatlarının 150 kent içerisinde %63’lük artış oranı ile İstanbul’da en yüksek seyrettiğini açıkladı. İstanbul’u % 58.5 ile İzmir, % 55.9 ile Ankara takip etmesi de konut fiyatları bazında Türkiye’nin dünyadan net ayrıştığını gösterdi. 4. Sırada ise Avustralya’nın Hobart kenti % 33.7 ile gelirken neredeyse en yakın ülkeye fiyat artışı bakımından iki kat fark atmışız.

DÜNYA KONUT FİYAT ARTIŞLARI


Raporda, 150 kent içerisinde yıllık fiyat artış ortalaması ise %11 seviyesinde gerçekleştiği ifade edilmiş. Dünya ülkeleri ile kıyaslandığında Türkiye’de konut ve kira artışları oldukça yüksek.



Türkiye’de yıllık kira artışını iki yerden takip edebiliyoruz. BETAM ve TÜİK. Ancak iki kurum arasında fark devasa büyük. TÜİK’in rakamlarını doğru bulmadığımı daha öncede söylemiştim şimdi tekrar edeyim.

Çünkü BETAM’a göre yıllık kira artışı Şubat 2022’de % 84.2 olarak gerçekleşmiş.

BETAM YILLIK KİRA ARTIŞI



Ancak TÜİK’e baktığımızda Kira Fiyat Endeksi Şubat 2021’de 1145,44 puandan Şubat 2022’de 1355,60 puana yükselmiş. Gerçekleşen kira artış oranı ise %18.34 olarak kalmış.

Mart 2022 rakamlarına baktığımızda ise BETAM’a göre yıllık kira artışı % 123.7’ye yükselirken, TÜİK’e göre % 19,67 olarak gözükmekte. Büyük şehirlerde neredeyse %100’de %100’e yakın kira artışlarını görüyoruz. Bu yüzden BETAM’ın yaptığı çalışmalar bize daha doğru gelmekte. TÜİK’in açıklamaları oldukça komik kalmakta…

Peki dünyada kira artışları ne düzeyde diye baktığımızda orda da özellikle korona virüs kısıtlamaları sonrası insanların ofislerine, iş yerlerine, okullarına, tatil merkezlerine geri dönmesiyle bölgeden bölgeye fiyat artışlarının normalin üstüne çıktığını ancak yine de sürdürülebilir olduğunu Türkiye’deki artışla kıyaslanamayacağını görüyoruz.

DÜNYADA YILLIK KİRA ARTIŞLARI


İngiltere’nin önemli emlak şirketlerinden Savill’in Şubat 2022 raporunda dünyada kiraların 2014’ten bu yana hemen hemen her yerde en yüksek seviyeye ulaştığı yazılırken artış oranı yine Türkiye’ye göre çok küçük. Son 6 ayda kira artışları Dubai, New York, Miami, Londra’da ön plana çıkarken son 1 yılda ise %25 ile Dubai, %20 ile Miami, %8 civari ile Moskova, % 7.8 ile Londra diye gidiyor…

Aynı raporda 2021’de konut fiyat artışlarının % 6.9 arttığı ifade edilirken 2022 beklenti ise faizlerin artırılması ve Rusya-Ukrayna savaşı ve korona virüs sonrası artan taleplerin bir miktar dengelenmesi ile  % 4.3 artacağı şeklinde. 2022’de Miami, Berlin gibi şehirlerde %10’u aşan konut fiyat artışları beklenirken, bunu Moskova, Seul, Londra, Singapur gibi şehirlerin izleyeceği beklentisine yer verilmiş.

(Dünyada 2022 yılında bazı şehirlerde beklenen konut fiyat artışı oranları)



Şimdi Türkiye’de son dönemde yaşanan fiyat artışları sonrası konut fiyatlarında bir balon var mı? Bu sorunun yanıtını arayalım.

Türkiye’de konut fiyatlarında bir balon oluşumu yoktur. Ancak bu artan fiyatlar sürdürülebilir değildir. Özellikle faizlerin düşük tutulması kanalı ile bir servet transferi söz konusudur. Bu durum daha sonra sektör açısından bir kriz alameti oluşturabileceğinden çok tehlikeli sularda yüzmeye başladığımızın altını özellikle çiziyorum. Konut satışlarına yönelik son ucuz kredi paketinin nasıl fiyatları artırdığını izledik. Bu fiyat artışları sonrasında talep daralmasına neden olacaktır. Bu sefer ucuz kredi paketi de işe yaramayacaktır. Çünkü fiyatlar karşısında insanların alım gücü düşeceğinden ciddi bir emlak krizi ile karşı karşıya kalacağız.

TCMB KREDİ FAİZLERİ


Yukarıdaki tabloda, TCMB’nin ilk faiz indirimine gittiği hafta öncesi 17 Eylül 2021’den bugüne haftalık kredi faiz oranları verilmiştir. Her ne kadar konut faizleri sabit kalsa da enflasyonun ve piyasa faizlerinin altında seyretmesi konut için çekilen kredilerin artmasına neden olarak konut talebini desteklemiştir. Aslında burada, parası olanlar için bir servet transferi imkânı yaratıldığını söylemek de yanlış olmayacaktır.

Son olarak finansal getiri araçları ve inşaat maliyetleri incelendiğinde aslında konut sektöründe bir balon oluşmadığı insanların kendini enflasyona karşı korumak adına talep yarattığı görülmekte. Bu talep inşaat maliyetleri ile birleşince konut ve kira fiyatlarında ciddi artışlara neden oluyor. Bu talebin ve inşaat maliyet artışlarının devamını bekliyorum.

FİNANSAL ARAÇ GETİRİLERİ


Yukarıdaki grafikte 1 Mart 2021- 1 Mart 2022 tarihleri arasında finansal getiri araçlarının değer artışlarını görüyoruz. Bu bağlamda Dolar/TL’deki artış inşaat maliyetlerini yükseltirken hemen hemen benzer oranlarda konut fiyatlarında da artışın yaşandığını izliyoruz.

FİNANSAL ARAÇ GETİRİLERİ-2


Bu tarihi 17 Mayıs 2022 tarihine uzattığımızda bütün finansal getiri araçlarının değerinin arttığı görülmekte. Tabi burada dikkat edilmesi gereken unsur enflasyon cephesi. Enflasyon eğilimindeki artışın gecikmeli geliyor olması bundan sonraki aylarda finansal araçlarda da yükselişin devam edeceğini gösteriyor. Mesela İnşaat maliyet Şubat ayında % 90,27 artmış iken Mart ayında %101,57 seviyesine yükselmiş. TCMB tarafından henüz Mart ayına ilişkin konut fiyat endeksi yayınlanmadı. Ancak muhtemelen yayınlandığında %100’ü aşkın konut fiyat artışı göreceğiz.

FİNANSAL ARAÇ GETİRİLERİ-3




Yukarıdaki grafikler 1 Mart 2021 ile 17 Mayıs 2022 arasında finansal getiri araçlarının değer kazançlarını gösteriyor. Az önce verilen grafiklerle birleştirdiğimizde konut fiyat artışının henüz bitmeyeceği yani herhangi bir balon oluşmadığı görülmekte. Mesela bir örnek vermek gerekirse;

DolarTL---1 Mart 2021/1 Mart 2022 arasında % 86.21 kazanç sağlarken
Konut fiyatları aynı dönemde % 96,4 değer kazanmış…

DolarTL---1 Mart 2021 ile 17 Mayıs 2022 arasında % 112.16 değer kazanç sağlamış yani  fiyatlar 1 Mart 2022’den 17 Mayıs 2022’ye artış kaydetmeye devam etmiş. Bu yüzden konut ve kira fiyatlarında artış eğilimi devam ediyor ve önümüzdeki günlerde de devam edecektir.