ABD'deki bölgesel bankalar ticari gayrimenkul (CRE) risklerini azaltmakta zorlanırken, Federal Rezerv'in şahin tutumu bu çabalarını zorlaştırıyor. Yatırımcılar, analistler ve avukatlar, Federal Rezerv'in tutumunun, bankaların CRE risklerini azaltmak için kullandıkları işlemlere açılan pencereyi kapattığını belirtiyor.
Küçük bölgesel ve topluluk bankaları, pandemi sonrası sosyal davranış değişikliklerinin ofis boşluklarının artmasına ve mülk değerlemelerinde keskin bir düşüşe yol açmasıyla daha da kötüleşen temerrüt riskleri nedeniyle CRE risklerini azaltmaya özellikle istekli olmuştur.
Chatham Financial'a göre, son birkaç yılda ABD faiz oranlarındaki artış, mevcut piyasa oranlarına kıyasla yanlış fiyatlandırılmış sabit faizli 'back-book' kredileriyle sonuçlandı. Bu yanlış fiyatlandırma zararlara yol açabilir ve bankaların maruz kaldıkları riskleri elden çıkaramamaları halinde bilançolarını zayıflatabilir.
Geçen yılın Mart ayında yaşanan banka çöküşlerine tepki olarak, bazı bölgesel kredi kuruluşları riski azaltmak ve likiditeyi artırmak için milyarlarca dolarlık krediyi özel yatırımcılara sattı. Diğerleri ise sermayeyi serbest bırakmak için kredi havuzu zararlarına karşı sigorta satın aldı. Ancak, bu işlemlerde yer alan dokuz yatırımcı, analist ve avukat, bankalar CRE risklerini azaltmanın yollarını aramaya devam ederken, yatırımcıların bu varlıkları onlardan satın almaya daha az ilgi gösterdiklerini söyledi.
Bu azalan yatırımcı ilgisi, Federal Rezerv'in faiz indirimlerine ilişkin beklentilerdeki değişimi takip ediyor. Daha önce Haziran ayında faiz indirimine gidileceğini öngören Fed fonları vadeli işlem tüccarları, Mart ayı başındaki tahminlerine göre beklentilerini azalttı. Şimdi bu yıl için yaklaşık 80 baz puanlık indirim fiyatlıyorlar ki bu daha önce beklenenden daha az.
Ofisler ve çok aileli konutlar gibi belirli CRE piyasa segmentlerinde temerrüt riski artmıştır. Moody's Analytics, özellikle ofis binaları için mülk değerlemelerinin 2019 zirvelerinden yaklaşık %25-30 oranında düştüğünü belirtti. Bu yıl vadesi dolan kredilerin çoğu bu zirve değerlerden kaynaklandı.
Bu arada CQS, firmanın öngörülemeyen kayıp olasılıkları olan daha yüksek riskli CRE portföylerini üstlenme niyetinde olmadığını belirtti. CQS risk transferi işlemlerine 1,7 milyar dolar yatırım yapmıştır. İsmini vermek istemeyen bir başka yatırımcı ise bölgesel bankaların, tüketici ve kurumsal kredilerdeki yüksek tek haneli getirilere kıyasla, CRE kredilerine sigorta sağlamak için yüksek çift haneli getiriler sunmak zorunda kalabileceğini belirtti.
CRE sektörü, bu yıl vadesi gelen 441 milyar dolarlık CRE kredisi ile zorluklarla karşı karşıya. Moody's Analytics sorunlu kredilerde bir artış öngörmektedir. New York Community Bancorp'un (NYSE:NYCB) bu yılın başlarında New York çok aileli emlak piyasasına maruz kalmasıyla ilgili endişeler, düzenleyiciler ve derecelendirme kuruluşları tarafından incelemeye alınmasına neden oldu.
Borçlular eski kredilerini yeni ve daha yüksek oranlarla yeniden finanse etmekte zorlandıkça bankalar biriken zararlar görebilir ve bu da bazı mülkleri kârsız hale getirebilir. Reidy, menkul kıymetleştirilmiş havuzlardaki vadesi gelen ofis kredilerinin %75-%80'inin zamanında ödeme sorunlarıyla karşılaşabileceğini tahmin ederek, menkul kıymetler halinde paketlenmiş kredilerde de kayıpların artabileceğini belirtiyor.
Bu zorluklara rağmen bankalar, performans gösteren CRE kredi portföyleri de dahil olmak üzere varlık sınıfları üzerindeki kayıp riskini satmak için işlem yapmaya çalışmaktadır. Mayer Brown'ın finansal hizmetler düzenleme uygulaması, firmasının bölgesel bankalar için birden fazla anlaşma üzerinde çalıştığını açıkladı. İkinci çeyrekte CRE kredileri üzerinde risk transferi işlemlerinin görülme olasılığı var, ancak bu tür işlemlerin başarısı ve piyasa güveni üzerindeki etkisi belirsizliğini koruyor.
CRE'ye maruz kalmaları nedeniyle bazı bölgesel bankaların tahvillerini açığa satan Mill Hill Capital, sorunun daha yapısal olduğunu ve önümüzdeki yıllarda bankalar tarafından kayıpların kaçınılmaz olarak gerçekleşeceğini öne sürüyor.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.