Bu yazı 19.02.2021 tarihinde İngilizce olarak kaleme alınıp çevrilerek bu sitede yayınlanmıştır. 
Gayrimenkul, ABD ekonomisinin en önemli sektörlerinden biri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları da (REIT) yatırımcılardan büyük ilgi görüyor. ABD'deki düzenlemeler, REIT'lern yıllık vergilendirilebilr gelirlerinin %90'ını temettü ödemeleri yoluyla dağıtmasını gerektiriyor. Bu yüzden, REIT'ler genellikle pasif gelir arayışçıları arasında popüler varlıklar.
FED'in desteklediği mevcut parasal ortam, genel olarak REIT yatırımlarını lehine. Faiz oranlarının rekor düşük seviyelerde olması, faaliyetlerini gayrimenkul geliştirerek ya da alımlarını artırarak genişletebilen REIT'ler için daha düşük kredi maliyetleri anlamına geliyor.
Daha önce iShares Residential and Multisector Real Estate ETF'i (NYSE:REZ) incelemiştik. Bugünkü yazımızda, okuyucularımızın ilgisini çekebilecek iki diğer ETF'i tanıtacağız.
1. Vanguard Real Estate ETF
- Mevcut Fiyat: 88,41 dolar
- 52 Haftalık Aralık: 55,58 - 99,72 dolar
- Temettü Geliri: %3,72
- Masraf Oranı: yıllık %0,12
Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ), halka açık olarak işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yatırım yapıyor. İşlem görmeye başladığı Eylül 2004'ten bu yana, fonun net varlıkları 61,5 milyar dolara ulaştı. Fon, en büyük ve en popüler gayrimenkul ETF'lerinden biri.
MSCI US REIT Endeksi'nin getirilerini takip eden VNQ, 174 varlığa sahip. Fondaki en büyük üç sektör özel amaçlı REIT'ler (%38,9), özel konut REIT'leri (%13,6), endüstriyel REIT'ler (%11,0), ticari REIT'ler (%9,3) ve sağlık hizmetleri REIT'leri (%8,8). Özel amaçlı REIT'ler genellikle son dönemde yüksek oranda büyüme kaydeden alt sektörler olan telekomünikasyon ve veri merkezi alanlarına yatırım yapıyor.
En büyük 10 varlık, fonun %46'sından fazlasını oluşturuyor. Diğer bir deyişle, bu hisseler fonda yüksek ağırlığa sahip ve performansları fonun getirilerini etkileyebilir. En büyük beş isim Vanguard Real Estate II Index Fund (NASDAQ:VRTPX), American Tower (NYSE:AMT), Prologis (NYSE:PLD), Crown Castle International (NYSE:CCI) ve Equinix (NASDAQ:EQIX).
VNQ geçtiğimiz 12 ayda neredeyse %10 değer kaybetti. Ancak yıl başından bu yana %5,4 getiri sağladı. Fonun sunduğu alt sektör çeşitliliğini beğeniyoruz ve fiyattaki olası düşüşlerde alım yapılabileceği görüşündeyiz.
2. VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF
- Mevcut Fiyat: 17,31 dolar
- 52 Haftalık Aralık: 6,80 - 25,94 dolar
- Temettü Geliri: %7,68
- Masraf Oranı: yıllık %0,41
VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (NYSE:MORT), ABD'deki ipotek REIT'lerine, diğer adıyla mREIT'lere (mortgage REIT) giriş imkanı sağlıyor.
Cornell University'den Eva Steiner'ın araştırmasına göre:
"Ipotek REIT'leri (MREIT'ler) tam ipoteklere ve/ya da ipoteğe bağlı menkul kıymetlere (MBS) yatırım yapan özel amaçlı yatırım araçları. Bu araçlar, ABD ipotek piyasasında önemli bir kredi kaynağını temsil ediyor."
Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği'ne göre (NAREIT), mREIT'ler "ABD'de 1,8 milyon evin finansmanına yardımcı oluyor." Ipotek REIT'leri genellikle gayrimenkul sahiplerine (ya da işletmecilerine) ipotek ya da ipoteğe dayalı menkul kıymetler yoluyla borç vererek, gayrimenkul işlemlerine finansman sağlıyor.
mREIT'ler kârlarının büyük bir bölümünü verilen ipoteklerden elde edilen kâr ile bu finansmanın maliyeti arasındaki farktan elde ediyor. Bu net kâr marjı baskı altına girdiğinde, mREIT hisseleri genellikle düşüş yaşıyor. Birçok yatırımcı, yüksek temettü ödemeleri sebebiyle mREIT'leri cazip buluyor.
25 varlığa sahip MORT, MVIS® US Mortgage REITs Endeksi'nin (MVMORTTG) getirilerini takip ediyor. Fon Ağustos 2016'da işlem görmeye başladı ve 261,5 milyon dolarlık bir net varlığa sahip.
Annaly Capital Management (NYSE:NLY), AGNC Investment (NASDAQ:AGNC), Starwood Property Trust (NYSE:STWD) ve Hannon Armstrong Sustainable Infrastructure Capital (NYSE:HASI), fonun önde gelen isimlerinden.
İpotek REIT'lerine yatırım yapmak, yüksek temettü getirilerin sayesinde kazandırıcı olabilir. Ancak Wall Street'te bedava öğün yok ve önümüzdeki aylarda bazı riskler de görülebilir. FED 2020'de mREIT'lerden ve bankalardan 1 trilyon doların üzerinde ipotek satın aldı. Çoğu analist FED'in alımları olmasaydı, endüstrinin çok zor bir zaman geçireceği konusunda hemfikir. Başkan Biden da tahliye ertelemelerini 30 Haziran'a kadar uzattı.
Yönetimin bu son hamlesi, sektör için pozitif bir gelişme olarak görüldü. Aksi takdirde, borçlarını ödemeleri için süre verilen ev sahipleri Nisan ayında bu gecikme için suçlu bulunacaklardı ve bu da ipotek piyasasında kullanılabilir kredi miktarında bir domino etkisi yaratabilirdi. İpotek devleri Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) (OTC:FMCC) ve Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) (OTC:FNMA), genellikle bu ipoteklerin birçoğunu garantiliyor.
Ekonomi ve emlak piyasasının yaz aylarında nasıl bir yol izleyeceğini söylemek için çok erken. Borçlarını ödeyemeyenlerin sayısı artarsa, Freddie Mac ve Fannie Mae likidite kullanımlarını artırabilir. Sonrasında, çok sayıda mREIT kendisini mali açıdan zor bir pozisyonda bulabilir. Bu yüzden önümüzdeki aylarda ipotek piyasasındaki risklerde artış görülebilir.
Geçtiğimiz yılda, MORT %31'in üzerinde değer kaybetti ancak 2021'in başından bu yana %5'e yakın getiri sağladı. İpotek piyasasında (bir likidite krizi gibi) yüksek risk beklemeyen pasif gelir arayışçıları, bu seviyelerde MORT'a yatırım yapmayı değerlendirebilir.
Not: Yukarıda bahsedilen finans ürünleriyle ilgileniyor ancak bu ürünleri bölgenizde bulamıyorsanız aracı kurumunuz ya da finansal planlamacınızla iletişime geçmek isteyebilirsiniz.
Herhangi bir soru ya da görüşünüz için benimle iletişime geçebilirsiniz.
Editörün Notu: İncelenen her varlık tüm bölgesel piyasalarda mevcut olmayabilir. Size uygun olabilecek benzer finansal araçlar bulabilmek adına lütfen yetkili bir aracı kurum ya da finans danışmanıyla iletişime geçin. Bu içerik sadece bilgi amaçlıdır. Herhangi bir yatırım kararı vermeden önce kendi detaylı araştırmanızı yapmanız gerekir.